網(wǎng)友分析義烏樓市調(diào)控政策是否會讓房價跌

美圖520

很多買房的人都有這樣的矛盾，一直想等房子便宜點再買便宜點再買，結(jié)果錯過很多大行情。08年沒買、13年沒買、16年還沒買，每次想買的時候發(fā)現(xiàn)這個房價高的接受不了，一猶豫又錯過了。手里就那么一點錢，幾年前還可以買個大三居現(xiàn)在東拼西湊只能買個小兩居，好問題來了，那現(xiàn)在到底該不該買？
現(xiàn)在你拼盡全力還能買上一套萬一以后房價再漲了那你可能就再也買不起了！你想扎根這個城市你必須要有房啊，孩子上學(xué)落戶什么的都需要，可另一方面呢？價格已經(jīng)這么高了 國家已經(jīng)在調(diào)控房價了，像我們義烏和很多城市都有這種調(diào)控政策比如限購、限貸、限售之類的，萬一你好不容易買了一套房結(jié)果一調(diào)控房價跌下去了，首付跌沒了不說還得咬牙還房貸，你說這事誰受的了啊。那你說出臺這種限購限貸這些政策，未來房價到底會不會跌��？能不能從這個經(jīng)濟學(xué)角度分析一下呢？這個就是我們要講的！
很多都會有這樣的錯覺，他覺得一調(diào)控房價就會跌，其實他是完全不了解房價的成本結(jié)構(gòu)！我舉個例子，一瓶款泉水一塊錢，請問半瓶礦泉水能不能5毛錢？不能��！因為有時候小瓶水可能更貴，因為成本的大頭不在于水而在于那個瓶子，瓶子才貴，而那個水是不值錢的！小瓶看去水少了，但是你要單開一個生產(chǎn)線，你制作這個模具生產(chǎn)新的瓶子花的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于那個水！反映這個市場上就是正常礦泉水一瓶一塊錢，而這個小瓶可能得1塊錢以上！弄錯了成本，不了解這個價格的組成，就不可能得出正確的結(jié)論！
房價也是！想知道他能不能跌，你就得了解它的成本結(jié)構(gòu)。我們可以先想象一個場景，假設(shè)我們直接購買這個鋼筋水泥直接雇一群人蓋房子，把這個配套都辦齊，這樣的房子一平米要多少錢呢？有一個常考數(shù)據(jù)，我們看下高層住宅的建造成本。它的前期工程費15.00元/平方米、建筑成本（毛胚）是1600.00元/平方米其中土建是1345.00元/平方米，安裝是255.00元/平方米，配套費用是191.00元/平方米其它費用是335.90元/平方米，此外呢還有開發(fā)公司經(jīng)營管理費80.00元/平方米，還有財務(wù)費及稅金800.00元/平方米大概就是這些（不考慮物價材料、上漲工資上漲、土方等等）那這些合計是3021.90元/平方米，貴嗎？不貴！3000多一平米哪里貴啊，建筑成本本來是不高的，可為什么大城市房子幾萬塊錢一平米呢？因為房價真正的大頭在土地出讓金和稅費！
房屋本身價格=鋼筋水泥3000.00元/平方米
有產(chǎn)權(quán)的房子價格=鋼筋水泥3000.00元/平方米+土讓金+稅費
那么大城市有產(chǎn)權(quán)的房子價格等于=鋼筋水泥3000.00元/平方米+土讓金+稅費+海量的剛需
大城市的房子之所以貴一方面是土地出讓金成本很高，一方面是需求旺盛，供不應(yīng)求。
那什么是土地出讓金呢？那就是開發(fā)商蓋這個房子他得有地呀，但是這個地呢到底給誰是要拍賣的，誰出價高誰就可以得到這塊地，買這塊地的錢就是土地出讓金！一般來講呢樓面價如果一萬的話售價需要2萬才能保本，也就是說房價里面一半都是土地出讓金和稅費！好那又有人說了那既然土地出讓金拉高了房價，那降低土地出讓金不就降下來了嗎？
經(jīng)濟學(xué)上價格和成本無關(guān)，價格取決于需求，舉個例子啊 你撿到一顆10克拉鉆石，請問你會賣多少錢？你會說因為我白撿的，賣500塊錢得了，沒人會這樣做對吧？你會先去問市場價，市場價賣多少錢你賣多少錢，哪怕這個鉆石是你白撿的！哪怕你成本是0，房子也一樣啊，哪怕土地出讓金是0，他也不會降價！對比義烏華潤土地出讓金多少他要賣多少呢？因為開發(fā)商會根據(jù)市場來定價！很多人說土地出讓金推高了房價，實際上是弄錯了因果！其實正是這個城市有前景 有活力，才吸引了很多人過來，才會有足夠的購房需求，才會有開發(fā)商拍地！這個土地出讓金不是政府決定的是市場定的，市場需求支撐起這么一個價格，而不是想定多少就定多少。
好，那賣地的錢又去哪里了呢？歸地方財政用于地方建設(shè)了！有了這些錢才有你看到的那些寬敞的馬路、便捷的交通、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、優(yōu)質(zhì)的教育！就當(dāng)我們深入研究了房地產(chǎn)和土地財政的本質(zhì)之后，我們會發(fā)現(xiàn)這個土地財政實際上是承擔(dān)了中國改革開放初期經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的第一桶金作用。當(dāng)年的一個難題就是政府沒有錢去修路修橋，沒有錢去搞這個學(xué)校醫(yī)院市政等建設(shè)，當(dāng)時就連深圳特區(qū)都是一大爛地灘涂，另外大量的人南下去廣東打工，大家也沒有地方住，國家也沒有錢去建房分配，后來有了土地財政把土地變成信用抵押品，為經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)融資才有了后來轟轟烈烈的城市化進(jìn)程，你可以說沒有土地財政，就幾乎沒有改革開放40多年各城市的快速發(fā)展！有了錢才更好的城市建設(shè)，才能吸引更多的人，人多了需求旺盛了，土地才能賣好的價格，這是一個完整的循環(huán)。
很多人把房價下跌想的過于簡單，你要知道很多地方一半的收入依靠土地財政，涉及路政、環(huán)衛(wèi)、教育、醫(yī)療、交通等各個環(huán)節(jié)，所以如果房價如果出現(xiàn)急跌的話土地出讓金就會出現(xiàn)問題，地方財政也會出問題，這會帶來一連串的問題，所以房價可以平、可以慢慢漲但是不能下跌，尤其是不能短期大跌，它的后果比急漲還要嚴(yán)重。急漲可以通過政策來控制，急跌的話呢就非常非常麻煩。
你比如5萬的房子突然跌到3萬會有什么后果呢？很多人就出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)了，就算他付了百分之30的首付買了房子，比如說100萬買了300萬的房子，現(xiàn)在下跌百分之30以上，100萬首付跌沒了，還欠銀行幾十萬而且每個月還要咬牙還房貸，那他會怎么辦呢？他會斷供。一斷供銀行就要拍賣房子，銀行資金就會出現(xiàn)。銀行資金一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)貸款就會受到影響，企業(yè)要是貸不到款，那么企業(yè)就可能會破產(chǎn)，員工可能就會失業(yè)，一失業(yè)就會有更多的人還不上房貸然后斷供的人就會越來越多，整個金融行業(yè)波動就會非常非常大。
明白了這些你就會明白這個政策出發(fā)點是穩(wěn)，而不是用限購限貸讓這個房價跌，它一定尊重這個客觀規(guī)律的。我們看相關(guān)報道都說市場起決定性作用，只是說漲太快的時候會有一些干預(yù)，從經(jīng)濟規(guī)律上講呢，政策是可以微調(diào)細(xì)節(jié)的，但他左右不了房價的趨勢。比如說房價從一萬漲到三萬這個是由經(jīng)濟發(fā)展情況決定的，而調(diào)控只是避免突然從一萬漲到二萬避免這種短時間大范圍的波動，這些其實不用理論分析我們可以直接看數(shù)據(jù)，從2008年到2018年十年間多次出臺嚴(yán)格調(diào)控但卻一直都是穩(wěn)定上漲，北京從1.7W漲到均價6W 10年翻了3.5倍、上海從1.8W漲到均價5W 翻2.7倍、深圳從1.2W漲到均價5.4W 翻4.5倍，調(diào)控政策并沒有讓房價下跌，房價依然是穩(wěn)定上漲的！
很多人當(dāng)心這個限貸限購政策，其實他們是弄反了呀。限購限貸對買家是有好處的，如果沒有這個限購限貸政策，你要買房子的時候這個價錢就已經(jīng)漲的非常非常厲害，而這個政策正好臨時幫你壓了一下這個價格上漲，就像公交車到達(dá)站點都要停一下，讓想上車的人也上車，都可以得到城市發(fā)展帶來的紅利，不然像飛機直接飛到目的地那么你永遠(yuǎn)上不了車！這等于什么？等于變相給你一個時機啊，它給你留出了時間，留出一個窗口，讓你可以有一次低價買入的機會，你買入了之后呢房價還是要回歸經(jīng)濟規(guī)律的，回歸它應(yīng)有的價位的呀，所以限購限貸等于給你一個好時機你一定要抓住這次機會，絕對不能因為這個限貸限購政策而不敢買。
最后你仔細(xì)觀察一下，什么樣子的城市才會有限購限貸政策呀？一二線城市�。∧切┤�四五線城市根本就不需要限購政策的，甚至?xí)�出臺限跌政策，你隨便買它的房子但是它房子會多的賣不完的！正是因為一二線城市房子太少、資源稀缺、地段稀缺才會導(dǎo)致買家爭地拉高價格才會限購限貸的，所以限購限貸是一個什么？是一個風(fēng)向標(biāo)。你不要看到這個限購限貸政策就緊張，它正是從側(cè)面說明這個城市有吸引力，才需要一些政策來壓制，才能避免這個房價短時間內(nèi)上漲過快，而這恰恰是剛需上車最好機會。但凡是有這種非常好的潛力城市，他一定會出臺一些購房門檻，而你要做的就是在這個窗口期打開的時候或者說門檻足夠低的時候趕緊抓住這個機會千萬不要等，一旦這個窗口關(guān)閉你有可能是再也沒有這次機會了。
我們看房價一定看到基本面和技術(shù)面，什么是基本面就是經(jīng)濟規(guī)律，土地出讓金制度、核心地段的稀缺、人口的持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)的增漲、通貨膨脹的持續(xù)這些是基本面，它確定了這個房價的大趨勢！那什么是技術(shù)面呢？就是微觀的調(diào)整，比如限購限貸、滿五唯一、滿二唯一這些調(diào)控政策，他屬于微觀波動。技術(shù)面無論怎么調(diào)都不會改變基本面的趨勢！
最后我們總結(jié)一下一個城市只要存在這種調(diào)控政策，那就說明幾個基本的事實。第一這個城市的房價肯定還要漲，不然沒必要出調(diào)控政策呀！第二這個城市不用當(dāng)心跌，因為放開調(diào)控他還會反彈。第三調(diào)控政策給你留出了一個短暫的窗口一定要把握好這個機會否則后悔莫及！
我仔細(xì)分析過義烏，義烏未來一定是一個遙不可及的城市，未來的城市能級會讓你知道什么叫城市發(fā)展！最后你買不買房和我半毛錢關(guān)系都沒有！