對農(nóng)村宅基地使用權轉讓若干法律問題的思考

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1.農(nóng)村宅基地使用權的概念：農(nóng)村宅基地使用權是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。
2．農(nóng)村宅基地使用權的轉讓：從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟組織成員和非本集體經(jīng)濟組織成員轉讓。
如果受讓方也是本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。
而向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓農(nóng)村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。
然而，在現(xiàn)實當中轉讓農(nóng)村宅基地使用權的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據(jù)《物權法》第六十四條　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個人所有，這一點不存在爭議。
在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟組織的成員，則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。
如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟組織成員，根據(jù)《物權法》第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認定，轉讓房屋的協(xié)議是有效的，其實不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條　當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。
第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：
　�。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
　�。ǘ�）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
　�。ㄈ�）以合法形式掩蓋非法目的；
　�。ㄋ模�損害社會公共利益；
　　（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
《物權法》第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定�！�
根據(jù)《物權法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規(guī)定。因此，該房屋轉讓協(xié)議應當認定無效。
3.近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價值一路飆升，造成關于農(nóng)村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》　第一項指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：
從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。
    關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農(nóng)村私有房屋買賣合同
應當認定無效。
    對于此類案件處理原則，紀要三指出，（一）要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。  審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現(xiàn)實；同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
（二）要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
（三）  要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
                                                                                                                                                                                                                                
  實務當中，北京市范圍內(nèi)的各級法院對此類案件的判決，主要是依照上述紀要來做出的，具體做法是：首先，認定房屋買賣合同無效。然后，判令出賣人支付給買受人高額補償金。

4.幾點看法：通過以上簡單的分析，可以看出，目前我國法律上對于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉讓的相關規(guī)定并不是很明確，比較混亂，在司法實踐當中，即使是司法機關也很難理清，在學術界也是眾說紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國農(nóng)民有房住的最基本保障，應當通過立法來明規(guī)范農(nóng)民對農(nóng)村宅基地的權利范圍，消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況，填補法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農(nóng)民的權益。

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